Con fecha 18 de enero de 2021 la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (“DDU”) emitió la Circular DDU 455, que informa recapitulativamente sobre los pronunciamientos anteriores emitidos por ese mismo órgano, en relación al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC»), el artículo 2.1.19 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (“OGUC»), y el Decreto Ley N° 3516 (“DL 3516”) y modifica y deja sin efecto algunas Circulares, distinguiendo entre normas que regulan la subdivisión de predios en el área rural y aquellas relativas a permisos de edificación en el área rural:
A. División de predios en el área rural: 1. Conforme al artículo 2.1.19. de la OGUC, las divisiones de predios rústicos y las subdivisiones en el área rural se rigen por normas distintas, a saber: 1.1. División de Predios Rústicos acogidos al D.L. n° 3.516 del año 1980: Los predios rústicos pueden dividirse libremente en lotes cuya superficie sea igual o superior a 0,5 hectáreas, lo que será certificado por el Servicio Agrícola y Ganadero (“SAG”), y luego se debe enviar la documentación a la Dirección de Obras Municipales respectiva (“DOM») para su catastro. Por su parte, si bien las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo (“Seremi Minvu”) no participan a través de autorizaciones, sí deben vigilar y cautelar que las subdivisiones no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la planificación urbana intercomunal, pudiendo efectuar denuncias ante el Juzgado de Policía Local respectivo. 1.2. Los predios rurales pueden dividirse también conforme al inciso 3° y 4° del artículo 55 de la LGUC, cuando sea necesario subdividir y urbanizar estos terrenos para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, habilitar un balneario o campamento turístico, construcción de conjuntos habitacional de vivienda social o de hasta un valor de UF 1.000 que cuenten con los requisitos para obtener subsidio del estado, debiendo obtener las autorizaciones y/o informes de las autoridades correspondientes según el destino. Estos sitios no están restringidos a una superficie de subdivisión predial mínima, y deben obtener los permisos de edificación para las edificaciones contempladas en ellos. Asimismo, debe tenerse presente la exigencia incorporada en el artículo 2.2.4. Bis de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (“OGUC») respecto de la conexión de proyectos en zona rural desvinculados de la vialidad existente, lo que será verificado por la Seremi Minvu al otorgar su informe y por la DOM al revisar el otorgamiento del permiso de edificación.
B. Permisos de edificación en el área rural: El artículo 116 de la LGUC, establece que cualquier edificación o urbanización en el área rural requiere de permiso de edificación. Por su parte, el artículo 55 de la LGUC establece reglas especiales según el proyecto a desarrollar, y en general no está permitido levantar construcciones en el área rural, salvo algunas situaciones excepcionales, y en todo caso con muchos requisitos, normativas, tramitaciones lentas y de alto costo y tiempo para la ciudadanía antes de esta DDU. Este punto de la DDU 445, quizá es el más relevante desde una mirada social y económica, ya que con estas nuevas instrucciones se ayuda a potenciar y/o facilitar una reactivación económica en nuestro país, impulsada por la actividad de la construcción de viviendas del propietario del predio y sus trabajadores y/o construcciones necesarias para la explotación agrícola del inmueble, toda vez que destraba la tramitación de miles de Permisos de Edificación en área rural en todo Chile, actualmente prácticamente detenidos, ya que las DOM respectivas a contar de esta DDU ya no deberán exigir los informes favorables, ni las autorizaciones previas de los servicios mencionados en el inciso 3° y 4° del art 55 de la LGUC, a saber la Aprobación Informe Favorable de Construcción “IFC” por parte del SAG, con informe favorable del Seremi de Minvu, Secretaria Regional del Ministerio de Agricultura, y tampoco se deben exigir las obligaciones del inciso primero del art 2.2.4. bis de la OGUC, a saber, contar con al menos 1 vía pública conexión, con altos costos de urbanización en caminos estabilizados y con evacuación aguas lluvias, y tampoco deberán exigir la ejecución de las mitigaciones de impactos vial.
Para el caso de construcción de conjuntos habitacional de vivienda social o de hasta un valor de UF 1.000 que cuenten con los requisitos para obtener subsidio del estado, si se requiere la autorización del art 55 de la LGUC de la SEREMI de agricultura, con informe favorable del Seremi Minvu. Finalmente, para las construcciones industriales, infraestructura, construcciones de equipamiento, las construcciones de turismo, y edificaciones destinadas a construcciones, para la aprobación del Permiso de edificación se debe exigir el informe previo y favorable de SAG, Seremi Minvu, para cautelar se cumpla con art 55 LGUC y 116 LGUC.
C.- Pronunciamientos de otros servicios, no mencionados en el artículo 55 de la LGUC pero asociados a este: Da cuenta que existen otras autorizaciones especiales que podrían tener aplicación a casos de proyectos de construcción y/o urbanización en el área rural, como:
1) El Permiso Ambiental Sectorial (“PAS”) indicado en el artículo 160 del Reglamento del Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (“SEIA”) para los proyectos que deban someterse al SEIA. La Ley N° 19.300 de Bases Generales del Medio Ambiente (LBGMA) dispone que los proyectos o actividades en ella señalados, y especificados en el Reglamento, sólo podrán ejecutarse o modificarse previa evaluación de su impacto ambiental, y que los contenidos de carácter ambiental de todos los permisos o pronunciamientos que, de acuerdo a la legislación vigente, deban o puedan emitir los organismos del Estado, serán analizados y resueltos a través del SEIA. El artículo 3 del Reglamento establece entre algunos los Proyectos de desarrollo urbano o turístico, en zonas no comprendidas en alguno de los planes (zonas declaradas latentes o saturadas) a que alude la letra h) del artículo 10 de la Ley. Se entenderá por proyectos de desarrollo urbano aquellos que contemplen obras de edificación y urbanización cuyo destino sea habitacional, industrial y/o de equipamiento, de acuerdo a las siguientes especificaciones:
i) Conjuntos habitacionales con una cantidad igual o superior a ochenta (80) viviendas en áreas rurales, o ciento sesenta (160) viviendas en zonas con límite urbano.
ii) Proyectos de equipamiento tales como centros comerciales; recintos para aparcamiento de vehículos; restaurantes, salas y recintos de espectáculos, discotecas y otros similares; recintos o parques de diversiones; recintos o instalaciones deportivas; recintos que se habiliten en forma permanente para la realización de ferias; establecimientos educacionales o cementerios. Asimismo, se entenderá por proyectos de desarrollo turístico aquellos que contemplen obras de edificación y urbanización destinados al uso habitacional y/o de equipamiento para fines turísticos, tales como centros para alojamiento turístico; campamentos de turismo o campings; o sitios que se habiliten en forma permanente para atracar y/o guardar naves especiales empleadas para recreación.
2) El informe previo del Servicio Nacional de Turismo establecido en el artículo 16 de la Ley N° 20.423, cuando el proyecto del artículo 55 de la LGUC se emplace en una Zona de Interés Turístico (“ZOIT”).
D.- Se establecen consideraciones para determinar el concepto de “nuevo núcleo urbano al margen la planificación urbana intercomunal”: Esta DDU señala que actualmente el concepto de “nuevo núcleo urbano” no cuenta con una definición legal específica, y que jurídicamente no es posible establecerla a través de una simple circular instructiva. No obstante, indica que es importante tener presente algunas consideraciones para este concepto, entre las cuales señala:
i) las Seremi Minvu deben ponderar caso a caso si se generan núcleos urbanos:
ii) las Seremi Minvu regionales deberían establecer criterios objetivos para su región y/o zonas, y resguardar que la potestad planificadora sea ejercida a través de los Instrumento de Planificación Territorial, y no al margen de ellos, y que los criterios contenidos en los Planes Regionales de Desarrollo Urbano vigentes deben ser incluidos en los Planes Reguladores Intercomunales o Metropolitanos.
E.- Vigencias DDU anteriores: En su parte final esta DDU establece un cuadro muy ilustrativo, en que aclara la situación de cada Circular DDU emitida con anterioridad respecto del artículo 55 de la LGUC, en orden a si esta se ratifica, complementa, modifica o se deja sin efecto en todo o en parte.
Por último, hay que tener presente que el pasado 26 de enero de 2021, la Fundación Defendamos la Ciudad” presentó ante Contraloría General de la República una denuncia de ilegalidad en contra de esta DDU 455, la cual aún no ha sido resuelta por dicha autoridad, por lo cual estaremos atentos a su tramitación y pronunciamiento.
*Esta Alerta fue preparada por Montt Group SpA., solo para fines educativos e informativos y no constituye asesoría legal.