DETERMINACIÓN DE LA BASE IMPONIBLE AFECTA A IVA EN CONTRATOS DE ARRIENDO CON OPCIÓN DE COMPRA DE INMUEBLES
El Servicio de Impuestos Internos mediante el Oficio N°555, aborda la consulta sobre cómo debe determinarse la base imponible del IVA en contratos de arrendamiento con opción de compra de bienes inmuebles. En particular, se analiza un contrato suscrito en mayo de 2011 y la metodología utilizada por la empresa de leasing (arrendadora) para calcular el IVA. La empresa sostiene que el impuesto debe calcularse sobre la base del menor valor entre el monto neto de la cuota facturada y el avalúo fiscal del bien.
El documento menciona que, con las modificaciones introducidas por las Leyes N° 20.780 y N° 20.899, se estableció que los contratos de arriendo con opción de compra de bienes inmuebles efectuados por un vendedor están gravados con IVA. De acuerdo con la letra i) del artículo 16 de la LIVS, la base imponible en estos casos corresponde al valor de cada cuota, deduciendo la parte que corresponde a la utilidad o interés de la operación. Asimismo, el artículo 17 de la LIVS permite descontar del monto de cada cuota (incluyendo la opción de compra) la proporción del valor de adquisición del terreno incorporado en la operación. El oficio también señala que la Ley N° 20.899 incorporó una exención de IVA en el N° 11 de la letra E del artículo 12 de la LIVS. Dicha exención se aplica si, en la adquisición del inmueble anterior al contrato de arriendo con opción de compra, no se recargó IVA por tratarse de una venta exenta o no afecta.
No obstante, las leyes mencionadas también incorporaron disposiciones transitorias que excluyen de estas modificaciones a los contratos de arrendamiento con opción de compra celebrados antes del 1° de enero de 2016. En estos casos, tanto las cuotas del arriendo como la transferencia final del inmueble mantienen el régimen tributario vigente al momento de la firma del contrato. Para determinar la base imponible del IVA en estos contratos, se deben considerar dos situaciones: Si el inmueble es amoblado, se grava con IVA conforme a la letra g) del artículo 8° de la LIVS, aplicando una deducción del 11% anual del avalúo fiscal del inmueble; y si el inmueble no es amoblado, se sujeta a la letra l) del artículo 8° de la LIVS y el IVA se aplica sobre cada cuota, deduciendo la parte correspondiente a la utilidad o interés de la operación y la proporción del valor del terreno en la transacción.
El oficio concluye que la interpretación de la empresa de leasing es correcta únicamente si el contrato fue celebrado antes del 1° de enero de 2016 y el inmueble arrendado era amoblado. En caso contrario, la base imponible debe calcularse conforme a lo establecido en la LIVS y las modificaciones introducidas por las leyes N° 20.780 y N° 20.899.
