Con fecha 6 de febrero de 2021, fue publicado en el diario oficial el Decreto N° 8, dictado por el Ministerio de Hacienda que contiene el REGLAMENTO DE LA LEY QUE PERMITE LA POSTERGACIÓN CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y CREA LA GARANTÍA ESTATAL PARA CAUCIONAR LAS CUOTAS POSTERGADAS, en adelante, el “Reglamento”. Este Reglamento, vino a regular varios aspectos de la Ley 21.299, en adelante la “Ley”, la que fue publicada anteriormente con fecha 4 enero del año 2021, que permite a la banca y otros actores del sistema financiero otorgar a sus deudores un “Crédito de Postergación”, que consiste en un mutuo de dinero celebrado por escritura pública, con la finalidad única de pagar determinadas cuotas de obligaciones existentes garantizadas con hipoteca, en adelante el “Crédito Hipotecario”.
Así, este Reglamento viene a regular las características, plazos y condiciones del “Crédito de Postergación”, forma de operar de la garantía estatal (Fogape), sus requisitos para ser beneficiario, y otros temas para su adecuada implementación, según se explica resumidamente a continuación:
1.- El “Crédito de Postergación”: es un mutuo de dinero otorgado por escritura pública por una institución financiera a su deudor de una obligación garantizada con hipoteca, en adelante denominado también “Crédito hipotecario”, con el exclusivo objeto de pagar determinadas cuotas de dicho crédito hipotecario, con los efectos jurídicos indicados en la Ley.
2.- El “Crédito de Postergación”: solo podrán ser otorgados por bancos, cooperativas de ahorro y créditos, agentes administradores de mutuos endosables, acreedores de mutuos otorgados por los mencionados agentes, y compañía se seguros, en adelante “Instituciones financieras”
3.- “Crédito Hipotecario” no podrá tener una tasa de interés superior al respectivo Crédito Hipotecario, y en caso que esta sea variable o mixta, el crédito de postergación deberá aplicar la tasa vigente del crédito hipotecario al momento de contratar el crédito de postergación o bien establecer que tendrá una tasa variable o mixta, que se calculara de la misma forma que la tasa variable o mixta del crédito hipotecario cuyas cuotas se pagan.
4.- El “Crédito de Postergación”, debe otorgarse por escritura pública y contener: su monto, plazo, tasa interés, forma de pago conforme la artículo 2° de la Ley, las cuotas del crédito de hipotecario que se pagan, los datos del mandato de postergación (mandato a la Institución financiera”) en caso de corresponder, los datos de la escritura pública del crédito hipotecario y su inscripción en el CBR, los datos de los créditos adicionales del inciso 3° del artículo 4° de la Ley, y finalmente que el Crédito de Postergación, es otorgado en virtud de este Ley.
5.- El “Crédito de Postergación”, está exento del impuesto de timbres y estampillas.
6.- El destino del “Crédito de Postergación” es exclusivamente para pagar determinadas cuotas del Crédito Hipotecario.
7.- El mandato mercantil, irrevocable y gratuito de postergación (mandato a la Institución financiera”) podrá ser otorgado por medio físicos o digitales, a fin que el deudor sea representado por dicha institución en la celebración del crédito de postergación, sin necesidad de firma electrónica avanzada, indicándose todos los datos de la operación (los mismos del numeral 4.- precedente). El plazo del mandato es de 60 días, prorrogables en 2 oportunidades por el mismo plazo, por acuerdo de las partes, ya se físico o digital, sin perjuicio de que su ejecución total implica el término inmediato del mismo. La rendición de cuentas de la Institución Financiera se entiende cumplida con la entrega al cliente (deudor) del comprobante de pago de las cuotas del crédito hipotecario pagadas, y comprobante de que solicito las diligencias de inscripción hipotecaria en el CBR.
8.- Los medios digitales para el otorgamiento del mandato deben ser previamente verificados (seguridad etc.,.) por la Institución Financiera, por ejemplo sitios web con claves personales y seguras, mails cliente, aplicaciones, etc.
9.- En caso que se haya otorgado en mandato referido en el numeral 7.- precedente, la Institución Financiera deberá celebrar el Contrato de Postergación conforme a dicho mandato, y dentro de los diez días hábiles bancarios siguientes, deberá pagar en nombre y cuenta del deudor las cuotas hipotecarias respectivas. El pago de dichas cuotas del Crédito Hipotecario nunca se considera un prepago, ni dará lugar a las comisiones de la ley 18.010.
10.- Los Conservadores solo podrán cobrar un máximo de $ 2.000 (sin recargo) por la gestión de anotación al margen de la hipoteca original de este crédito de postergación, y en caso de incumplimiento a dicho límite de cobro podrán ser sancionados disciplinariamente con la exoneración de su cargo conforme al artículo 7° de la Ley.
11.-. En cuanto a la garantía estatal establecida en el DL 3472 del año 1980 que creo el Fogape, es importante señalar que este reglamento establece entre otras cosas que:
a) el “Crédito de Postergación” se podrá garantizar adicionalmente a la hipoteca, con una garantía estatal Fogape por un plazo máximo de 60 meses y hasta por un monto equivalente a 6 cuotas del “Crédito Hipotecario”, cuyas cuotas se paguen con el correspondiente “Crédito de Postergación”
b) El valor comercial del inmueble hipotecado no podrá exceder de UF 10.000 (aprox. US$400.000), valorizadas al momento de la compra con el “Crédito Hipotecario”, y por cierto debe haber tenido por objeto la compra directa o indirecta del inmueble hipotecado y no podrá tener una mora de más de 30 días al momento de solicitar el “Crédito de Postergación”. Se entiendo que el crédito hipotecario fue contratado para financiar indirectamente un inmueble cuando se usen para prepagar o refinanciar un crédito hipotecario con el que se adquirió directa o indirectamente un inmueble.
c) Solo podrán optar a esta garantía adicional a la Hipoteca, las personas naturales que sean deudores de créditos hipotecarios otorgados por Instituciones financieras que no tengas otras garantías de postergación del art 14 del Reglamento conforme al registro Fogape al momento de solicitar el crédito de postergación;
d) El cliente que solicite el Crédito de Postergación deberá acreditar mediante una declaración jurada, haber experimentado en el momento de la solicitud, una disminución de al menos un 25% de su ingreso mensual con respecto al promedio del año 2020 o al promedio 2019, y si son 2 o más deudores basta que uno de ellos cumpla este requisito. e) Los requisitos de mora y valor de inmueble deberán ser determinados por la Institución financiera en base a los antecedentes de que disponga.
La entrada en vigencia de este Reglamento es inmediata, y rige hasta el término de la ley 21.299, es decir hasta 64 meses contados desde la primera adjudicación de la licitación (de fondos y garantía Fogape) efectuada conforme a esta Ley y su Reglamento, situación que aún no ocurre.
*Esta Alerta fue preparada por Montt Group SpA., solo para fines educativos e informativos y no constituye asesoría legal.